Заказать звонок
Заказать звонок

Залоговое имущество и его реализация

Залоговое имущество и его реализация — проблема достаточного количество Россиян, так как квартира в ипотеке находится чуть ли не у каждого второго. По данным, средний ипотечный срок займа составляет 18 лет. Это достаточно большой срок для того, чтобы «передумать» относительно именно этого ипотечного имущества. Причины тому могут быть разные: либо выплачивать ипотеку стало проблематично и от данной жилплощади было решено отказаться в пользу другой, либо семья решила взять иную недвижимость большего размера. 
Ситуации бывают разными, однако суть остается одна — реализация залогового имущества стоит остро и не каждый понимает как это сделать, и уж тем более как это сделать законно и не продешевить.
Агентство недвижимости «УСПЕХ» расскажет о нюансах реализации ипотечного имущества и подскажет как это сделать наиболее выгодными способами для Вас, а также бесплатно проконсультирует относительно именно Вашей проблемы. 

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности
  • Досрочная оплата ипотеки — самая рискованная форма продажи для покупателя
  • Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки 
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  • Продажа ипотечного жилья банком

Продать залоговое имущество — варианты без банка (досрочная оплата ипотеки)
Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что продать залоговую квартиру без разрешения банка нельзя, но так ли это? Существуют различные схемы реализации залогового имущества без согласия банка, самая распространенная — когда покупатель на руках имеет всю сумму за квартиру. То есть продавец и покупатель оформляют договор задатка, согласно которому продавец покупает требуемую для погашения остатков ипотеки сумму. Далее продавец идет в банк и гасит задолженность, после чего становится владельцем квартиры без обременения и оформляется договор купли-продажи. 
Данный способ достаточно рисковый для покупателя, ведь продавец может пропасть с задатком и его придется «доставать» через суд. Да и некоторые банки не совсем любят досрочное погашение кредитов и ипотек, вследствие чего сумма может «обрасти» процентами и штрафами, что повышает сумму задатка и далеко не каждый покупатель на такое согласится.
В данном случае все проходит как обычная купля-продажа квартиры, о чем Вы можете прочесть здесь. Но найти такого покупателя, который согласится на данную схему достаточно проблематично, хотя если Вы планируете поступить именно так, то агентство недвижимости «УСПЕХ» постарается Вам помочь и найти подходящего для Вашей квартиры и условий покупателя.

Продать залоговое имущество с погашением ипотеки в ходе сделки
Продажа залогового имущества с согласия банка — законный и достаточно быстрый путь к тому, чтобы обеим сторонам (покупатель и продавец) получить желаемое: деньги и квартиру. 
Данный способ работает в тех случаях, когда у покупателя есть вся сумма для погашения остатков по ипотеке и покупку квартиры. Схема очень распространена и безопасна для обеих сторон, каждый получит желаемое.
  • Обратиться в банк с просьбой продать залоговое имущество, получить разрешение на реализацию .
  • Менеджер агентства недвижимости запрашивает у банка сведения о текущей задолженности по кредиту/ипотеке.
  • В банке должны быть арендованы 2 ячейки: в оду из которых закладывается сумма, эквивалентная текущей задолженности по кредиту/ипотеке. В другой — остатки суммы от продажи квартиры. Доступ в первую ячейку имеет только представитель банка-кредитора.
  • Чтобы подписать договор купли-продажи требуются не только продавец и покупатель, но и представитель банка-кредитора.
  • Как только документы о сделке подготовлены и подписаны они передаются в Росреестр, после чего получается выписка (подойдет и ЕГРН)
  • После получения ЕГРН покупателю следует обратиться в банк-кредитор и получить справку об отсутствии задолженностей. В течение трех дней банком выдается справка об отсутствии обременений на недвижимости.
  • После всех этих действий продавец может получить деньги из банковской ячейки.
По факту данную сделку «от и до» контролирует банк. 

Продать залоговое имущество вместе с ипотечным долгом
Далеко не у каждого покупателя найдется вся сумма на погашение ипотеки в покупаемой недвижимости, либо долг по ней слишком большой для погашения. В таком случае продавец может реализовать залоговое имущество вместе с остатками долга, то есть уже покупатель будет выплачивать оставшуюся сумму по ипотеке. Это тоже достаточно распространенная схема, которая достаточно безопасна и выгодна для обеих сторон сделки. 
  • Обращаемся в банк с просьбой досрочного погашения ипотеки и продажей квартиры
  • У покупателя Вашей квартиры должен быть на руках первый взнос в эквиваленте не меньшем, чем оставшаяся невыплаченная сумма ипотеки. Покупателей Вы можете как найти сами, так и по рекомендации банка.
  • Заключается договор задатка, в котором указывается в каком банке будет оформляться ипотечный займ. Регистрируем его у нотариуса.
  • Покупателем вносится первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. 
  • С квартиры снимается обременение. В зависимости от банка процедура может варьироваться. Закладная приносится в МФЦ либо представителем банка-кредитора, либо продавцом. В течение  трех дней обременение снимается и получается выписка из ЕГРН.
  • Пакет документов передается в будущий банк-кредитор (т.е тот банк, где планируется брать ипотеку на данную недвижимость покупателем).
  • Квартира оценивается
  • Если банк одобряет проведение сделки, то подписывается договор купили-продажи, происходит регистрация права собственности и получение от покупателя (либо его банка) суммы, эквивалентной разнице между погашенным долгом и суммой продажи квартиры.

Продажа залогового имущества банком
Очень плохой вариант развития событий, так как в данном случае банк не просто полностью контролирует сделку, он полностью контролирует и цену Вашей квартиры, что как Вы понимаете — не в Ваших интересах, так как цена обычно занижена. Сделка проходит в виде торгов. Данный способ выгоден для покупателя, безопасен для обеих сторон, но не выгоден для продавца. Так как сделка контролируется банком и полностью от него зависит — от продавца не требуется вообще ничего, кроме подписания бумаг на продажу.
  • Получаем согласие от банка на продажу залоговой недвижимости (но чаще сами банки-кредиторы, либо коллекторские агентства будут от Вас этого требовать), подписываем данное согласие в банке
  • Банк самостоятельно проводит оценку квартиры, выставляет её на аукцион (торги), находит покупателя. При этом на цену квартиры Вы повлиять не можете, как и на сроки продажи — банк волен занижать стоимость сколько угодно.
  • Снова 2 ячейки в банке — в одной задолженность по ипотеке, во второй — остатки суммы для продавца. Если ипотека взята недавно, то вторая ячейка может быть пуста.
  • Заключается договор купли-продажи за подписью продавца и покупателя.
  • Документы отправляются в Росреестр для снятия обременения. Банк-кредитор забирает деньги из своей ячейки.
  • После перехода права собственности продавец может получить деньги из второй ячейки.

Наши агенты имеют достаточно большой опыт в ведении дел по реализации залогового имущества. Мы помогли сотням семей получить желаемое и при этом выступали не только в качестве помощников, ведущих сделку и проверяющих её юридическую грамотность и чистоту, но еще и в качестве психологов — ведь такие дела достаточно сложны и люди испытывают постоянный стресс и давление. «УСПЕХ» является Вашим «спасительным плотом» в мире ипотечного кредитования и реализации залогового имущества. 
Мы прекрасно знаем как быстро и безопасно проводить подобного рода сделки и обезопасим Вас от ненужных рисков и действий. Поможем в сборе необходимых документов, наши юристы полностью проконтролируют верный ход сделки. 

Оставить заявку    


Смотреть все услуги

Ваш персональный менеджер
Жуковский
Вход в наш офис легко найти по вывеске. Поднимайтесь на 3й этаж. Вы на месте.
Написать нам
Ваше имя*
Телефон*
E-mail*
Текст сообщения