22 января 2025

С 1 января вступил в силу «Ипотечный стандарт», ограничивающий комиссии при выдаче кредитов
Что он содержит и какие схемы, которые активно применялись банками и заемщиками привыдаче ипотеки, запрещает или ограничивает?
1. Запрет на аккредитив
Переводы на аккредитивы вместо эскроу запрещены. ЦБ считает схему с аккредитивами
рискованной, поскольку деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не
застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может лишиться этой суммы.
2. Запрет на оплату первого взноса из "чужих" денег
Банк не должен признавать в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму
материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика), банка,
выдавшего ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и
являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки (например,
возврат денежных средств в виде кэшбэка), а также суммы иных кредитов, выданных
данным банком и использованных на приобретение того же предмета ипотеки.
Покупатель должен самостоятельно накопить нужную сумму, иначе может переоценить
свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры, объяснял ЦБ. Правило не
распространяется на целевые государственные выплаты и выплаты работодателем.
3. Запрет на комиссию за более низкую ставку
Банки не вправе получать плату за пониженную ставку по ипотеке от
продавца(застройщика) или иных подконтрольных ему лиц, если это ведет к росту
стоимости объекта. Это заработало с 1 января.
4. Также банки не вправе брать плату с заемщика за пониженную ставку. Данный пункт
вступит в силу с 1 июля 2025 года. До 1 июля банки будут обязаны предоставлять заемщику
расчеты, которые позволят понять разницу в полной стоимости кредита с опцией снижения
ставки и без нее, а при досрочном погашении ипотеки банк должен компенсировать
заемщику избыточно уплаченную им комиссию за пониженную ставку в размере,
определенном в кредитном договоре.
5. Стандарт фиксирует и некоторые условия ипотечного договора. Например:
- При определении суммы кредита банк должен не просто считать ее исходя из финансовых возможностей заемщика, а еще учитывать риск возможного непогашения кредита в полном объеме в случае обращения взыскания на него.
- Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.
Банк должен раскрыть заемщику сведения:
- о возможной разнице между ценой приобретения и его справедливой стоимостью, а также о рисках, связанных с невозможностью продажи объекта по цене приобретения, если покупка происходит в рассрочку на период более года, если покупатель (заемщик) получает материальную выгоду в связи с приобретением от банка или продавца(застройщика)
- о бонусных стимулирующих программах для заемщиков, если они есть в банке
- о возможности использования госпрограмм
- о том, какие действия нужно будет предпринять после окончания стройки заемщику
- о том, что делать заемщику в случае ухудшения его финансового положения
- о риске обращения взыскания при неисполнении обязательств
- о необходимости оценивать свои финансовые возможности
должна быть размещена в местах оказания услуг или в интернете на сайте банка. Но
заемщик должен будет подписаться под тем, что все прочитал и с вышеуказанными
сведениями ознакомлен.
Важно:
- Новые правила распространяются на новые кредиты, выданные с 01.01.2025.
- Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заемщиком, связанные с предоставлением кредита на цели индивидуального жилищного строительства (ИЖС).